전세계약서 도장 찍기 전 확인! 세입자 90%가 놓치는 HUG 보증보험 '치명적인 특약' 1가지

 

 

 

 

 

"내 피 같은 전세금, 안전한 걸까?" 전세 계약서에 도장을 찍고 돌아서는 순간, 기쁨과 함께 스멀스멀 피어오르는 불안감. 요즘 뉴스만 켜면 들려오는 '깡통전세', '전세사기' 소식에 밤잠 설치는 분들이 많으실 겁니다.

 

 

 

 

이 글에서는 집주인의 파산 등 최악의 상황에서도 내 소중한 보증금을 확실히 돌려받기 위해, HUG 전세보증보험에 가입할 때 전세 계약서에 반드시 포함되어야 할 '특정 문구'에 대해 알려드립니다. 이 문구가 없으면 보증보험에 가입했어도 돈을 받지 못할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 이 글 하나로 여러분의 소중한 보증금을 지키는 든든한 울타리를 세우실 수 있을 겁니다.

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1. 은행을 위한 보증 vs 나를 위한 보증

가장 먼저, '전세대출 보증보험'에는 두 가지 종류가 있다는 것을 알아야 합니다. 이 둘을 구분하는 것이 혼란을 끝내는 첫걸음입니다.

• 전세대출보증 (은행을 위한 보험): 내가 은행에서 빌린 전세대출금을 못 갚을 경우, 보증기관이 나 대신 은행에 돈을 갚아주는 보험입니다. 이것은 나를 위한 보험이 아닌, 은행의 안전장치입니다.
• 전세보증금반환보증 (나를 위한 보험): 집주인이 나에게 전세금을 안 돌려줄 경우, 보증기관이 나 대신 나에게 전세금을 돌려주는 보험입니다. 이것이 바로 전세사기로부터 내 돈을 지키기 위해 가입해야 할 진짜 '보증보험'입니다.

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2. 나에게 딱 맞는 보증보험 찾기: HUG vs HF vs SGI

전세보증금 반환보증 상품은 크게 세 기관에서 운영합니다. 각 기관의 특징이 다르므로, 내 상황에 가장 유리한 곳을 선택하는 지혜가 필요합니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	HF (한국주택금융공사)	SGI (서울보증보험)
핵심 심사 기준	집 조건 (집값, 대출 등)	내 조건 (소득, 신용도)	집 + 내 조건 종합 고려
보증 한도	수도권 7억 / 그 외 5억	수도권 7억 / 그 외 5억	아파트 최대 10억 / 그 외 5억
보증료율 (연)	약 0.115% ~ 0.154%	약 0.02% ~ 0.04% (가장 저렴)	약 0.183% ~ 0.208%
주요 특징	집 담보가치가 깨끗하면 가입 수월, 임대인 동의 불필요	대출과 보증 동시 신청, 소득 안정적일 때 유리	보증 한도가 가장 높음, 다가구주택 등도 가능

한 줄 요약! 어떻게 선택해야 할까요?

• 👉 집 조건이 깨끗하고 복잡한 게 싫다면? → HUG (가장 보편적)
• 👉 나는 소득 증빙이 확실한 직장인이고 보증료를 아끼고 싶다면? → HF (가장 저렴)
• 👉 전세금이 7억을 넘는 고가 아파트라면? → SGI (한도 가장 높음)

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3. HUG 보증보험의 '치명적인 특약' (가장 중요!)

자, 이제 이 글의 핵심입니다. HUG 전세보증보험에 가입했더라도, 전세계약서에 특정 문구가 잘못 들어가 있으면 집주인의 파산, 사망 등 최악의 상황에서 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

[❌ HUG 가입이 거절될 수 있는 특약 문구 예시]

"임대인 사망, 파산, 매매 등의 사유로 보증보험 유지가 어려울 경우 임차인은 계약을 해지하고 임대인에게 보증금을 반환받는다."

문제점: 이 문구는 '임차인이 직접 집주인에게 돈을 받겠다'는 의미로 해석될 수 있습니다. 보증보험은 '임차인이 집주인에게 돈 받을 권리를 HUG에 넘기고, HUG가 대신 돈을 주는' 구조인데, 이 구조와 충돌하여 보증 가입이 거절될 수 있습니다.

[✅ 집주인 파산에도 돈 받는 '필수 특약 문구']

HUG로부터 보증금을 원활하게 받기 위해서는, 아래와 같이 '보증금을 HUG로부터 받겠다'는 내용을 명확히 해야 합니다.

"임대인 사망, 파산, 매매 등의 사유로 보증보험 유지가 어려워 임대차 승계가 불가능할 경우, 임차인의 전세보증금반환채권을 주택도시보증공사(HUG)에 양도하고 보증공사로부터 보증금을 지급받으며, 이 경우 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있다."

핵심: 바로 이 굵은 글씨 부분입니다. 이 문구를 통해 임차인이 보증금을 HUG로부터 받을 권리가 있음을 명확히 해야 합니다. 계약서 작성 시 공인중개사에게 이 특약을 꼭 넣어달라고 요청하세요.

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4. 전세사기 예방을 위한 추가 팁

• 등기부등본 꼼꼼히 확인: 계약 당일, 잔금 지급 당일에 다시 확인하여 그 사이에 대출이 생겼는지 꼭 체크해야 합니다.
• 시세 확인: 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등을 통해 주변 시세를 파악하고, 전세가율(집값 대비 전세금 비율)이 너무 높다면 위험 신호입니다.
• 집주인 신원 확인: 신분증과 등기부등본상 소유자 정보가 일치하는지 확인하고, 대리인과 계약 시에는 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하세요.
• HUG 안심전세 App 활용: 계약 전후로 앱을 통해 시세, 악성 임대인 여부 등 위험 정보를 수시로 확인하세요.

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아는 것이 힘입니다

전세자금대출과 보증보험은 더 이상 선택의 문제가 아닙니다. 내 소중한 자산을 지키기 위한 필수적인 금융 안전장치입니다. 처음에는 복잡하게 느껴질 수 있지만, 오늘 알아본 내용만 잘 숙지하신다면 충분히 스스로를 지켜낼 수 있습니다.

 

 

특히 전세 계약서에 HUG 보증 이행을 위한 필수 특약인 "임차인의 전세보증금반환채권을 주택도시보증공사(HUG)에 양도하고 보증공사로부터 보증금을 지급받으며" 문구를 포함하는 것. 이 핵심만 기억하셔도 전세 계약에 대한 막연한 불안감의 절반은 덜어낼 수 있습니다.

📱 HUG 안심전세 App 알아보기 📑 등기부등본 열람하기 (대법원)